نکات طلایی که در هنگام بستن قرارداد ملکی باید رعایت کنید
بستن قرارداد در معاملات ملکی شاید در ظاهر ساده به نظر برسد، اما در واقع یکی از حساسترین و پرریسکترین مراحل خرید و فروش یا اجاره ملک است. اشتباه در تنظیم یا امضای قرارداد میتواند خسارات مالی و حقوقی جبرانناپذیری به همراه داشته باشد. در این مقاله به بررسی مهمترین نکاتی میپردازیم که در زمان عقد قرارداد ملکی باید مورد توجه قرار بگیرند.
۱. بررسی دقیق مدارک مالکیت ملک
پیش از هر اقدامی، باید مطمئن شوید فردی که خود را به عنوان فروشنده یا موجر معرفی میکند، واقعاً مالک قانونی ملک است. برای این کار باید:
- سند رسمی ملک را مشاهده کرده و با مدارک هویتی فروشنده تطبیق دهید.
- بررسی کنید که ملک در رهن، توقیف یا مصادره نباشد.
- اگر ملک بهصورت وکالتی به فروش میرسد، صحت و اعتبار وکالتنامه را در دفاتر اسناد رسمی استعلام کنید.
۲. استعلام از اداره ثبت و شهرداری
در صورتی که قرارداد مربوط به خرید ملک است، حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام بگیرید که آیا ملک دارای مشکلات حقوقی، ممنوعالمعامله یا دارای معارض نباشد.
همچنین بررسی وضعیت ملک از نظر کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، باغی و…) و میزان جریمه یا بدهی شهرداری نیز بسیار مهم است.
۳. دقت در مشخصات ملک داخل قرارداد
در متن قرارداد، تمام ویژگیهای ملک باید بهصورت دقیق و کامل ذکر شود، از جمله:
- مساحت دقیق بر اساس سند
- نوع کاربری
- شماره پلاک ثبتی
- مشخصات ظاهری مانند تعداد اتاق، طبقه، سال ساخت
- شماره کنتورهای آب، برق، گاز و تلفن
وجود کوچکترین ابهام در این بخش ممکن است بعداً دردسرساز شود.
۴. تعیین مبلغ، نحوه پرداخت و زمانبندی دقیق
در هر نوع قرارداد (خرید، رهن، اجاره)، تعیین مبلغ کل، مبلغ پیشپرداخت، مبلغ اقساط یا اجارهبها و تاریخهای دقیق پرداخت باید با دقت انجام شود.
- هر پرداخت باید با رسید کتبی یا فیش بانکی قابل پیگیری همراه باشد.
- از واژههای مبهم مانند “بهزودی”، “در اولین فرصت” و… در تعیین زمانها استفاده نکنید. همه چیز باید عددی و شفاف باشد.
۵. ذکر شرایط فسخ قرارداد
در قرارداد ملکی باید شرایط مشخصی برای فسخ قید شود. مثلاً:
- در صورت عدم پرداخت مبلغ در موعد مقرر
- در صورت ارائه اطلاعات نادرست از طرف هر یک از طرفین
- در صورت عدم تحویل ملک در زمان تعیینشده
تعیین این بندها باعث میشود در صورت بروز مشکل، طرفین بتوانند با استناد به قرارداد اقدام قانونی انجام دهند.
۶. تحویل و تسویه حساب نهایی
در قرارداد باید زمان دقیق تحویل ملک و تسویهحساب نهایی قید شود. در صورت اجاره نیز، باید تحویل کلید، وضعیت وسایل داخل ملک (در صورت مبله بودن)، کنتورها و… ثبت شود.
همچنین بهتر است صورتجلسهای بهصورت جداگانه بین طرفین تنظیم شود که نشاندهنده تحویل ملک با مشخصات معین باشد.
۷. استفاده از مشاور املاک معتبر و دارای کد رهگیری
حتماً قرارداد خود را در مشاور املاکهای معتبر ثبت کنید. این دفاتر موظفاند قرارداد را در سامانه ثبت معاملات املاک وارد کرده و به شما کد رهگیری بدهند. این کد از بروز بسیاری از تخلفات و قراردادهای صوری جلوگیری میکند.
همچنین بهتر است دفاتر املاکی را انتخاب کنید که دارای مجوز رسمی، کد صنفی و سابقه معتبر باشند.
۸. امضای تمام صفحات قرارداد توسط طرفین و شهود
تمام صفحات قرارداد باید بهصورت کامل توسط:
- خریدار یا مستأجر
- فروشنده یا موجر
- حداقل دو نفر شاهد معتبر
امضا شوند. امضای صفحه اول بدون امضای صفحات دیگر از نظر قانونی ممکن است اعتباری نداشته باشد.
۹. ثبت جزئیات توافقات شفاهی
توافقات شفاهی جایگاهی در دعوای حقوقی ندارند. هر نکتهای که بین طرفین توافق میشود، حتی اگر ساده باشد، باید بهصورت کتبی و دقیق در قرارداد درج شود. این شامل مواردی مانند:
- تعمیرات قبل از تحویل
- پرداخت عوارض شهرداری یا مالیات نقل و انتقال
- پرداخت قبضهای معوق
۱۰. دریافت نسخهای از قرارداد و پیوستها
در پایان تنظیم قرارداد، حتماً یک نسخه از قرارداد مهر و امضا شده به همراه پیوستها (مثل تصویر سند، کارت ملی طرفین، رسیدهای پرداخت و…) را دریافت و نزد خود نگهداری کنید.
کلام آخر
بستن قرارداد ملکی اگر با دقت و رعایت نکات حقوقی انجام شود، میتواند یک تجربه امن و سودآور برای خریدار و فروشنده باشد. از عجله، اعتماد بیجا و قراردادهای دستنویس بدون اعتبار بپرهیزید و حتماً با مشاوران متخصص و دفاتر املاک معتبر همکاری کنید.
